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2017年兰州房价预测 兰州房价会跌吗

2017-03-23       浏览次数:99

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2017年兰州房价预测 兰州房价会跌吗?很多时候,我们想要看到的或者听到的,并不一定一定得是真相,而是最符合我们情绪发泄的浴池。就好比很多专业机构预测2017年房价还会上涨时,仍然有很多的人骂骂咧咧地道:2017年房价将断崖式下跌。两种不同一的情绪,将人群分成了不同的阶层,这很残酷,却是事实。

情绪的力量到底有多大,大家可在2016年发生的几桩大事上见一斑,从年初的上海女子跟男友回江西老家事件,到年底的罗尔为救女儿罗一笑的网络捐款事件,先是由情绪推动着的浪潮像奔腾的山洪一样,肆意冲击着各个角落,然后是反转……最后一地鸡毛,连参与其中的人们都不愿再谈论。

当然,也有人揣着这种情绪,称霸江湖,他们深谙大众心理,在自媒体的端口,倾泄而出,比如咪蒙、papi酱等等,他们的见解就是大众的见解,他们的情绪就是大众的情绪,不一定是正确的,但一定是最具拥簇性的。情绪这种东西,难有对错,因此能够代表大众的他们,在网络上被“封神”。

之所以说情绪,是因为在这几年房地产媒体从业的经历中,我发现了一个很有趣的事情,依附于这个粗暴的行业,有的人在唾沫横飞的同时,与钞票齐飞,一边骂着房地产必将万劫不复,一边却东拉西凑地疯狂买房子。

2016年房价上涨的“罪魁祸首”

根据小方统计的数据,2016年兰州新房供应602万方,成交约470万方。相对于2015年,供应量略有下滑,但成交量显著上升。2016年比2015年差不多多卖了100万方,粗略计算就是1万套房子。经常听到有人说兰州是个穷地方,兰州人没钱,哪这么多的房子都被谁买走了呢?

2016年兰州新建商品房供应统计表

我们先看一组数据,2014年,全国的个人购房贷款余额是11.52万亿,到2015年,这一数字上涨到14.18万亿,到2016年,19.54万亿!两年时间增长了8万亿!先解释一下什么叫购房贷款余额,简单理解,就是购房者欠银行的钱。两年多欠了8万亿,想当然地,这钱统统进了房地产。兰州是一个比较神奇的城市,相关的数据我没有查询到,但全国的数据一定程度也能够反映兰州,毕竟兰州再不济也是一个省会城市。

从2015年的330新政开始,一年之内五次降准降息,到2016年1月始执行房贷最低利率4.9%,2016年3月1日,央行再次降准0.5%……不光如此,伴随着这一轮的刺激政策,住建部与各地方政府,分别放松限购限贷,放松首套房的认定条件,降低首套及二套房的首付,政策一轮接着一轮。



2016年兰州新建商品房成交数据比例图

以兰州为例,目前仍有部分项目执行首付20%,而且还可以分期付款。打个比方,一套房子总价按60万计,首付则为12万,如果分三次付清,一次只需交4万元。这就相当于一场超模比赛,刚开始要求身高须1.8米以上者可参与,后来主办方为了招募到更多的超模,把身高条件下调到1.7米以上一样,涌进更多的人是必然的结果。

埋单的除了勒紧裤腰带进入购房大军的准业主以外,更主要是的银行。我始终认为一个城市房价的上涨,是多种因素交织而成的结果,但2016年这一轮的上涨,其主推因素是信贷的宽松政策。

暴涨与地王制造 不亚于抢盐的恐慌

前些日子跟设计院的朋友聊天,谈到理性买房突然就卡住了,原因是真的所有的购房者,在决定买房前的心理过程,真的是理性的吗?也许有时候未必。当理性被情绪击碎,很多时候,人是在为情绪而活。

2016年上半年,一线城市北上广深房价暴涨,强二线城市厦合南苏,迎头而上,辅之以多地频繁曝出地王,面粉贵过面包,有媒体报道称吓傻了房奴。抢盐的故事想必大多数人都知道,多个城市房价的上涨以及天女散花式的地王频出,加剧了大众对未来房价上涨的预期,同时也制造了如果不爬上这一列不知去向哪里的绿皮火车,将死无葬身之地的恐慌。

而事实也是如此,根据国家统计局的数据,2016年兰州的新房价格一路上行,尤其是11月份,涨幅更是达到了3.7%。而中指院的数据显示,2016年1月份兰州主城四区的新建住宅样板均价为7228元/平,到11月份,这一数字涨到了7712元/平,一年不到的时候,每平涨价近500元。

如果说数据是冰冷的,那么近半年来,人们在朋友圈里无不讥讽地称,这些年听专家话的都哭死了,听置业顾问话的都赚翻了,就是一个最好的印证。更好玩的是,在感恩节的时候,有的人没有感恩父母,却感恩了多年前生拉硬拽着叫自己买了房子的置业顾问。

一线及强二线城市涨,兰州的房价也在涨,再不买还要涨的恐慌,就像是瘟疫一样,笼罩在每一个对房子有需求的人身上,不得不拿出所有的积蓄,仿佛缴械投降。

货币贬值成共识 资产配置成热词

2016年,通过姚振华、许家印,大家发现钱生钱那么易,人生钱却是那么难。货币超发以及多次的降准降息致使流动性泛滥,货币贬值已是全民共识,如何让自己钱袋子里的钱不至于贬值流失,成了很多人思考的命题。

经过多年来大众的经验,相对于股票证券保险,不动产更加稳定安全。在狂喊刚需两三年的兰州,2016年突然有人站出来说改善更是购房主力军,这一转变需要大家深思。相信在470万方的成交量里,有很多一部分是投资客的功劳。

实体经济的低迷让许多热钱无处可去,房地产成了最大的吸纳池。有人说国家每一轮的调控,其本质意图是不想让太多的钱流入房地产业,貌似也能说得通。可问题是,不去房地产,还能去向哪里?如果实体经济强劲,何来“别让曹德旺跑了”,如果房地产业没有涌进大量的投资客,何来高层喊话“房子是用来住的,不是用来炒的?”

当然,过多的东西不便在这里展开说,我们想要探讨的主要是2016年房价的上涨,尤其是兰州这个三线城市的房价的上涨。因为以往,每当说到这个问题,惯常思维便是兰州的人口聚集能力并不强,而且近两年还出现过户籍人口减少的情况,核心观点是人口的增长量跟不上房子的供应量,价格不降天理难容。可每一次,事实就像黑帮老大一样,啪啪打着似乎被冤枉了的小弟。

不过,需要补充的一点是,兰州这个城市,尽管近两年吸纳的人口并不是很多,但人均GDP在上涨,更需要说明的是,一个城市的房价,不是由人均收入来决定的,而是由纳税人收入决定的。再直白一些,就是一个城市的房价,是由这个城市的富人阶层决定的。

2017兰州房价将大幅下跌?梦一场

兰州这个城市,自工业衰落以后,就像蔫了的麦苗一样,直到现在还没有缓过神来。年年在讲经济结构的调整,但都收效甚微。更悲催的是由于是早期规划的城市,加之特殊的地理条件,交通、污染等问题,像一把达摩克利斯之剑一样高悬。

中央和地方,事权和财权的重新划分,让兰州这个缺乏强劲产业、且问题重重的城市的发展,步履蹒跚。直白一点讲,兰州有很多的事要干,却没有有力的财政来源。怎么办,总结归纳到最后,还得靠卖地,还得靠房地产,这就是为什么,这些年来,兰州要拼了命的推山造地的最根本的原因。

而且,根据2016年的新房的供需情况,兰州的新房需求量仍然在增长,而且长势惊人。最重要的一点是,兰州作为一个省会城市,一带一路的战略重镇,其边际需求潜力更是不可估量。

2017年,国家经济下行压力依然很大,供给侧改革还未取得突破性进展,房地产的地位很难撼动。尽管2016年下半年,部分城市收紧了相关政策,但中央也提出了要拒绝一刀切,因城施策,其主基调依然是一二线城市控房价,三四线城市去库存。目前兰州的库存量依然庞大,政府已经发话,2017兰州将继续毫不动摇地去库存。

美联储加息,人民币贬值压力加大。所以2017年,兰州的房价我们依然看涨,有人所谓的断崖式下跌,恐怕只是梦一场。

注:房价一直以来是一个相当敏感的话题,看涨容易被说成是为开发商背书,看跌又不符合发展趋势。在情绪泛滥的当下,很容易被当作枪靶,被人一顿炮轰。而且,房价的走势,前面说了是多种因素交织的结果,很难预测。写这样一篇文章,只是想激发大家,能够与小方一起思考,文中的观点,略显稚嫩,不足之处,希望能够在留言区留言讨论。

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